임대차 계약 보증금 못 받을 때 대응 방법에 대해 알아봅시다.
“이사 날짜가 지났는데도 보증금을 안 돌려준다면?”
임대차 계약 종료 후에도 보증금을 돌려받지 못하는 문제는 전세·월세를 가리지 않고 매우 빈번하게 발생합니다.
하지만 법적으로는 세입자가 보호받을 수 있는 수단이 분명히 존재합니다.
월세 혹은 전세 계약에서 발생할 수 있는 보증금 미반환에 대한 대응법은 최근 급증하는 전세 사기 사건 등을 통해 미루어볼때
반드시 알아두어 피해를 최소화하여야 합니다.
보증금 미반환이란?
보증금 미반환이란 임대차 계약이 종료되었음에도 임대인이 정당한 사유 없이 보증금을 돌려주지 않는 경우를 말합니다.
계약 종료, 해지, 해제 모두 보증금 반환 의무의 발생 요건이 될 수 있습니다.
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보증금을 못 받는 주요 원인
- 임대인의 자금 부족
- 깡통전세·근저당 과다
- 다음 세입자 미확보
- 임대인의 고의적 반환 거부
특히 “다음 세입자 구하면 준다”는 말은 법적 사유가 되지 않습니다.
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보증금 못 받을 때 1단계 대응
가장 먼저 해야 할 일은 계약 종료 사실을 명확히 통지하는 것입니다.
- 계약 종료일 확인
- 보증금 반환 요청 문자·녹취
- 내용증명 발송
내용증명에는 반환 기한과 미이행 시 법적 조치를 명확히 기재해야 합니다.
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2단계: 임차권등기명령 신청
보증금을 받지 못한 상태에서 이사를 해야 한다면 임차권등기명령은 반드시 필요합니다.
- 전입신고·확정일자 효력 유지
- 이사 후에도 우선변제권 보존
- 법원 신청으로 가능
임차권등기 없이 이사하면 보증금 회수가 매우 어려워질 수 있습니다.
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3단계: 법적 절차로 보증금 회수
임대인이 끝까지 반환하지 않는다면 법적 절차를 통해 회수해야 합니다.
- 지급명령 신청
- 보증금 반환 소송
- 판결 확정 후 강제집행
금액이 크지 않다면 지급명령이 가장 빠른 방법이 될 수 있습니다.
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전세보증금 반환보증 가입자라면
HUG·SGI 보증보험에 가입했다면 보증기관에 대위변제 신청이 가능합니다.
- 보증사고 신고
- 서류 제출
- 보증금 선지급
이후 보증기관이 임대인에게 구상권을 행사합니다.
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보증금 반환 분쟁 시 주의사항
- 임의로 월세 상계하지 말 것
- 집 비우기 전 법적 조치 완료
- 확정일자·전입신고 유지
- 감정적 대응·폭언 금지
작은 실수가 보증금 전액 손실로 이어질 수 있습니다.
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자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 다음 세입자가 없으면 보증금을 못 받나요?
A. 아닙니다. 임대인의 반환 의무는 별개입니다.
Q. 보증금 못 받았는데 이사해도 되나요?
A. 임차권등기명령을 먼저 신청해야 안전합니다.
Q. 소송 없이 받을 수 있는 방법은 없나요?
A. 지급명령이나 보증보험 대위변제가 대안이 될 수 있습니다.